Baurecht

Was muss alles beachtet werden?

 

Baugenehmigung

Ist eine Baugenehmigung erforderlich?

Da die Landesbauordnungen der einzelnen Bundesländer sehr unterschiedlich und verschiedene andere Vorschriften zu beachten sind, kann man diese Frage für einen Sommer- oder Wintergartenanbau nicht eindeutig beantworten. In einigen Bundesländern kommt man an einer Baugenehmigung nicht vorbei, in anderen Bundesländern kann man sich durch vereinfachte Verfahren bzw. mittels einer Bauanzeige verhältnismäßig schnell und ohne viel Verwaltungsaufwand seinen Traum vom Sommer- und Wintergarten erfüllen.

Man kann sagen: Wenn ein Bebauungsplan vorhanden ist, genügt eine Anzeige bzw. ein vereinfachtes Bauantragsverfahren, und wenn kein Bebauungsplan vorhanden ist, muss in den meisten Fällen ein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden. Dazu wird der Antrag von der Gemeinde an die obere Baubehörde weitergeleitet.

Ob definitiv eine Baugenehmigung erforderlich ist, sollte der Bauherr vorab mit dem zuständigen Bauamt der Gemeinde oder dem nächst höheren Kreisbauamt klären. Sicherheitshalber sollte auch gleich nachgefragt werden, ob weitere Anträge auf Ausnahmen, Abweichungen oder Befreiungen erforderlich sind. Man kann zum Hörer greifen und sich ganz unverbindlich beim Bauamt erkundigen oder man macht es ganz förmlich und offiziell in Form einer Bauvoranfrage.

 
 

Bauvoranfrage

Wenn Zweifel an der Durchführung eines Sommer- oder Wintergartenanbaues bestehen, kann man beim Bauamt eine offizielle Bauvoranfrage stellen. Dort erfahren Sie, ob ein Sommer- und Wintergarten grundsätzlich errichtet werden darf und welche Festsetzungen im örtlichen Bebauungsplan (wenn es denn einen gibt!) vorhanden sind.

Wird die Voranfrage positiv beschieden, steht dem Sommer- oder Wintergartenanbau prinzipiell nichts mehr im Wege.

Eine solche Voranfrage schafft natürlich auch Planungssicherheit, denn die Behörde ist daran einige Zeit gebunden. Es wäre schade, wenn Sie bereits viel Zeit und Geld in eine Sommer- oder Wintergartenplanung gesteckt haben und erst nach Vorlage des Bauantrages erfahren, dass der Sommer- oder Wintergarten nicht genehmigungsfähig ist.

 
 

Verkehrssicherheit

Um die Verkehrssicherheit sowie den Nachbarschutz, etwa ausreichende Belichtung, zu gewährleisten, müssen entsprechende Abstandsflächen vor den Gebäudeaußenwänden eingehalten werden. Soweit der Bebauungsplan keine anderen Maße vorsieht, gilt in den meisten Bundesländern Folgendes: Die unbebaute Fläche vor der Außenwand muss in der Regel 0,8 bis 1 x Wandhöhe betragen; in Ausnahmefällen reduziert sich die Forderung auf 0,5 x Wandhöhe. Die Abstandsfläche muss in den meisten Fällen mindestens 3 Meter tief sein (gemessen im rechten Winkel zur Wand). Dabei dürfen sich die Abstandsflächen  nicht mit denen von anderen Gebäuden überschneiden. Eine besondere Situation liegt bei Reihen- und Doppelhäusern vor.

 
 

Grenzbebauung

Sonderfall Grenzbebauung

Eine Situation, wie sie ganz häufig bei Reihenhäusern und manchmal auch bei Ein- oder Zweifamilienhäusern in Gegenden mit engerer Bebauung anzutreffen ist. Soweit es der Bebauungsplan zulässt, können in diesem Fall die Abstandsflächen entfallen, jedoch ist hier auf jeden Fall die Zustimmung des angrenzenden Nachbarn erforderlich. Auch entsprechende Brandschutzauflagen müssen eingehalten werden, was immer auch ein Baugenehmigungsverfahren erforderlich macht. Diese Regelung gilt in allen Bundesländern.

 
 

Hessen

 

Hessen

(Gilt in ähnlicher Form auch in einigen anderen Bundesländern)

Wir arbeiten natürlich überregional, haben unseren Stammsitz aber in der Mitte Hessens und wollen daher anhand dieses Bundeslandes kurz aufzeigen, dass es auch manchmal gar nicht so kompliziert ist.

In Hessen kann man einen Sommer- oder Wohnwintergarten oft auch ohne Baugenehmigung errichten. Natürlich nicht einfach aufs Geratewohl. Man sollte natürlich schon den offiziellen Weg einschlagen. Das macht man mit der Bauanzeige (offiziell: "Mitteilung baugenehmigungsfreier Vorhaben").

Das ausgefüllte Formblatt wird mit einem Auszug aus der Liegenschaftskarte (darf nicht älter als drei Jahre sein), auf der die Umrisse des Sommer- und Wintergartens inkl. der Abstandsflächen an das Haus eingezeichnet sind, bei der Gemeinde abgegeben. Daraufhin erhalten Sie eine Empfangsbestätigung. Von da an beginnen zwei Wochen zu zählen! Hören Sie innerhalb dieser zwei Wochen nichts mehr vom Amt, dürfen Sie den Sommer- oder Wintergarten bauen. Normalerweise erhalten Sie keine explizite Genehmigung mehr.

Innerhalb dieser zwei Wochen wird beim Bauamt geklärt, ob der Sommer- oder Wintergartenanbau:

1.) die Grenzen zum Nachbarn einhält,
2.) weniger als 30m² Grundfläche hat und
3.) den Festsetzungen des Bebauungsplanes (Baufenster, Grundflächenzahl...) entspricht, wenn denn überhaupt einer vorhanden ist.

Ist dies der Fall, darf der Sommer- oder Wintergarten ohne explizite Genehmigung, nach Ablauf der vierzehntägigen Frist, in Angriff genommen werden.

Ist dies nicht der Fall, heißt das aber noch lange nicht, dass der Sommer- oder Wintergarten nicht gebaut werden darf. Nun muss eben ein Bauantrag mit evtl. dem ein oder anderen Antrag auf Befreiung etc. gestellt werden.  Dann geht alles seinen gewohnten Gang, dauert etwas länger und kostet auch ein bisschen mehr, geht aber in den meisten Fällen auch gut aus!

Erfahrungsgemäß können wir sagen, dass die meisten Sommer- und Wintergärten in Hessen als baugenehmigungsfreie Vorhaben mittels Bauanzeige durchgehen! Auch Rheinland-Pfalz und andere angrenzende Bundesländer verfügen zum Teil über sehr liberale Bedingungen.

 
 

Was ist noch zu beachten?

Soweit Ihr Sommer- oder Wintergarten nicht im Rahmen eines Neubaus errichtet wird, benötigen Sie als Bauherr einen Fachmann, der einerseits den Bauantrag stellt sowie andererseits als Bauleiter die Ausführung des Bauvorhabens überwacht. Diese Aufgaben können sich Architekt und Sommer- und Wintergartenbauer teilen oder aber vom spezialisierten Sommer- und Wintergartenbauer komplett übernommen werden. Dieser Planer, der sogenannte Entwurfsverfasser, muss im jeweiligen Bundesland bauvorlageberechtigt sein. Das sind in aller Regel Architekten und Ingenieure.

 
 

Wir helfen, wo wir können

Wir unterstützen Sie gerne bei der Bauanzeige bzw. der Bauantragsstellung. Sprechen Sie uns an!